Droit de l'expropriation et domaine public / privé

 Droit de l'expropriation et preemption 

Le Droit de l’Expropriation et le Droit de Préemption regroupent des activités de conseils et de contentieux.

Le Cabinet assiste les propriétaires qui vont être expropriés dans le suivi des documents reçus de l’Administration, les conseils dans les réponses à apporter pour dénoncer les occupants ou non afin d’éviter ou de limiter les abattements qui seront pratiqués sur les valeurs qui seront fixées par le Juge de l’Expropriation.

Le Cabinet vous accompagne dans la première phase qui est la phase administrative et vous propose lorsque la D.U.P. ou l’Arrêté de Cessibilité est connue de contester devant la Juridiction Administrative la procédure d’expropriation, soit sur le fondement de l’absence d’utilité publique, soit sur des erreurs de procédure commises au regard des textes applicables.

Indépendamment de cette assistance dans le cadre de la procédure administrative, le Cabinet vous assiste dans le cadre de la procédure indemnitaire, puisque les recours contre les décisions administratives rendues, en matière d’expropriation, ne sont pas suspensives.

En conséquence, l’autorité expropriante va parallèlement ou après la procédure administrative engager une procédure d’offre d’indemnité à laquelle il faudra répondre pour permettre ensuite de plaider devant le Juge de l’Expropriation lorsque la visite des lieux aura été fixée.

Le Cabinet qui a de nombreuses références pourra vous conseiller sur les méthodes retenues par la Cour d’Appel d’Aix en Provence qui gère tout le contentieux du ressort de la Cour à savoir les Départements des Alpes Maritimes, du Var et des Bouches-du-Rhône.

De grandes avancées ont été faites récemment sur les taux d’abattement pour occupation, sur les méthodes d’évaluation des fonds de commerce, mais la Cour d’Appel d’Aix en Provence ne valide toujours pas les autres méthodes d’appréciation des évaluations faites par expert en matière de succession ou de redressement fiscal.

Le Cabinet vous assistera dans le cadre des recherches des points de comparaison grâce aux nouveaux outils mis à disposition des expropriés pour rechercher des points de comparaison de valeur dans le secteur et l’arrondissement impactés par la procédure d’expropriation.

Le Cabinet vous donnera aussi tous les postes d’indemnité accessoires qui se rajoutent aux indemnités habituelles que sont l’indemnité principale correspondant à la valeur vénale et l’indemnité de remploi (trouble d’exploitation, perte de revenu, perte de matériel non amorti, travaux à réaliser dans les nouveaux locaux en cas de transfert d’exploitation…).

Il est rappelé que le Ministère d’avocat est désormais obligatoire depuis le 1er Janvier 2020 et que la procédure qui était assez simple et tolérante va devenir de plus en plus complexe au regard des irrecevabilités et de l’alignement des procédures par rapport au droit commun.

De la même façon, le droit de préemption est un droit qui ouvre la possibilité de contester la décision de préemption devant la Juridiction Administrative et indépendamment de cette contestation en cas de désaccord sur le prix proposé par l’Administration le Cabinet vous assistera pour vérifier la régularité de la saisine du Juge de l’Expropriation qui est le juge qui départage les parties sur la valeur d’un bien, le texte prévoyant que les indemnités sont fixées comme en matière d’expropriation. 

Tous les principes d’expropriation connus par le Cabinet seront mis en avant pour faire fixer la plus grande valeur du bien sachant que dans ce cas les indemnités accessoires seront nulles voire extrêmement réduites car par principe l’indemnité de remploi n’est pas due puisque la préemption représente une substitution d’acquéreur dans le cadre d’une vente volontaire, le remploi étant lié au fait que l’exproprié n’était pas vendeur et qu’il se trouve contraint de rechercher un bien similaire pour racheter un bien et se trouver dans le même état qu’il était avant l’expropriation.

Domaines public et privé et propriété des personnes publiques

Le Cabinet vous conseille dans le cadre de la détermination des limites du Domaine Public naturelles ou artificielles (plages, port….).

Le sujet est d’actualité car de plus en plus, les procédures de délimitation du Domaine Public apparaissent confiscatoires avec la montée des eaux.

L’Administration ainsi que le Juge Administratif appliquent toujours les principes remontant aux Ordonnances de COLBERT qui entrainent avec la montée des eaux et le réchauffement climatique des augmentations significatives du niveau des eaux et une perte de plus en plus importante des parcelles privées appartenant aux riverains sans contrepartie avec l’obligation du jour au lendemain, lorsqu’une procédure de délimitation a été engagée par les Services de l’Etat, l’obligation pour rester chez soi de signer une convention avec l’Etat d’occupation temporaire moyennant une indemnité annuelle.

En un mot, le droit n’a pas suivi les problèmes de société et environnementaux générant de facto une spoliation de la propriété privée pour ceux qui sont en limite du Domaine Public.

Le Cabinet vous assiste aussi dans le cadre de détermination du Domaine Public et Privé dans le cadre de contentieux de convention ou dans le cadre de contentieux relatifs à des droits de passage.

De nombreuses conventions d’hébergement existent et les Collectivités possèdent des locaux qui appartiennent soit à leur Domaine Privé, soit à leur Domaine Public.

Dans l’hypothèse où un appartement est la propriété du Domaine Privé d’une commune, par exemple, il vous sera proposé la requalification de la convention pour bénéficier de la protection du droit applicable aux locations de droit commun beaucoup plus favorable que les conventions d’occupation précaires ou temporaires qui peuvent être concédées en cas de biens appartenant au Domaine Public d’une Commune.

De la même façon, dans le cadre des procédures de désenclavement ou de passage, pourra se poser la qualification d’une voirie.

Il en sera de même en cas de définition de limites de propriété et donc de bornage puisqu’il existe schématiquement trois types de voies à savoir les voies publiques c’est-à-dire les voies qui appartiennent au Domaine Public d’une Collectivité Publique, les voies appartenant au Domaine Privé d’une Commune que sont les chemins ruraux et ensuite les voies privées qui appartiennent à des particuliers soit sous la forme d’une pleine propriété ou sous la forme d’une indivision forcée lorsque l’on est en présence d’un chemin d’exploitation.

Cette qualification de la voie aura une importance en matière de bornage, puisqu’on ne borne pas une propriété qui limite un Domaine Public et on ne peut pas prescrire sur le Domaine Public.

De même la qualification de la voirie aura des conséquences quant à la mise en cause de tous les riverains et propriétaires de voirie dans le cadre d’une procédure de désenclavement.


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